深中通道西延线勘测的标记，清晰地印在松德机械厂门前新修的公路上。这预示着深中通道即将通车，也预示着中山，特别是南头镇的土地价值即将迎来一波飞跃。港资背景的某基金经理已将中山地块估值上调25%，这仅仅是冰山一角。珠三角工业地产持续升温，小榄镇上月三十亩土地就吸引了二十七家企业争抢，最终溢价九成成交。中山市不动产登记中心数据显示，过去半年厂房空置率始终低于5%，南头镇更是创下“一月挂牌三日成交”的速销纪录。
如此火热的市场，南头镇这宗92亩工业厂房的拍卖，无疑是其中最引人注目的案例。7月9日，带着一份横跨二十年，租金已全额预付的“死亡租约”，这处位于东福北路35号的厂房，最终以9987.3万元的价格，被一家本地汽车配件公司拍得。这笔交易，迅速引发了广泛争议：租客霸占厂房直至2039年，买家究竟图什么？
这处占地61401.6平方米，红砖厂房绵延数百米的工厂，其斑驳的铁门后，隐藏着巨大的信息量。推开铁门，锈迹斑斑的车间顶棚映入眼帘，更令人震惊的是贴在墙上的两份租赁合同。第一份合同签订于2019年，明确约定租期至2039年，整整二十年的租金已全部支付完毕。第二份合同则从2020年开始计算，租客已支付83个月的租金，剩余156个月，每月需支付47万元。铁皮文件柜里堆满了转账凭证，千万级的银行流水记录，清晰地印证了巨额租金的支付。
展开剩余72%厂房的实际使用面积高达70963平方米，远超产证面积5.7万平方米。空置区域堆放着生锈的印刷辊筒。拍卖公告并未说明租客实际占用面积，但松德机械的工人透露，去年裁员30%后，B区车间已被租给一家冰箱配件厂商。马路对面的奥马冰箱厂房清晰可见，每天都有大量的送货卡车在路上留下深深的印记。半径三公里内，聚集着朗迪电器、八达电器等十二家厂商，空气中弥漫着金属切割的焦糊味。
竞得者身份一直未公开，工商信息显示是一家距离厂房仅8公里的本地汽车配件企业。企业年报显示，该公司去年刚扩产新能源汽车零部件生产线。拍卖现场，其代表仅举牌一次便成功拍得，离场时轻描淡写地表示“我们有办法消化”。
精明的投资者们开始仔细计算成本。按产证面积计算，每平方米成本仅为1744元，远低于隔壁黄圃镇3000元/㎡及三乡镇上月拍出的3942元/㎡的高价。现任租客每月支付47万元租金，买家每年可稳定收入564万元。即使忽略无证面积，年化回报率也高达5.6%，显著高于中山工业地产平均4%的收益率。甚至有中介翻出2018年的租赁记录，显示同地段类似厂房日租金最高曾达1.5元/㎡。
然而，这枚硬币的另一面，是巨大的风险。法院公告明确声明不负责处理租赁关系，这意味着买家可能二十年都无法使用厂房。法律界人士指出，若租客将预付租金视为债权，新房东将面临租客无法驱逐，且巨额债务无法甩脱的双重困境。更有甚者质疑二十年前预付租金的真实性，普通企业哪来如此庞大的现金流？或许早已被抵押给了地下钱庄。
类似的“赌局”在中山并非孤例。大涌镇去年曾拍出一家无证工厂，买家仅用三个月便补办了产权。南头镇一电镀厂拍卖时，也附带了十五年租约，新业主却因租客私自加盖的5000㎡厂房，意外获得了一笔拆迁补偿。拍卖行资深人士指出，如今竞拍工业地产，都在押注“工改”政策，南头镇去年就批了十一宗旧改地块。
拍卖清单中也隐藏着意外的“彩蛋”。厂区东北角的四层研发楼，曾挂满松德机械105项专利证书；车间深处遗留着价值千万的数控机床，评估报告显示这些设备不在查封范围内；即使已经吊销执照的基顺机械厂，其临街商铺产权也被打包进标的物中。这些拍卖前鲜为人知的碎片化信息，却成为了买家眼中待挖掘的金矿。 最终，这笔看似疯狂的交易，或许正是对中山未来发展，以及“工改”政策红利的精准押注。
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